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数据说话!为什么说优客工场严重被低估?
2021-03-31 12:01 来源:产经观点网

  3月26日晚间,共享办公巨头WeWork据称已同意通过SPAC方式上市,含债务在内,WeWork估值约90亿美元。据WeWork向潜在投资者展示的一份文件显示,WeWork2020年亏损32亿美元,较2019年的35亿美元有所收窄,原因在于,其资本开支从2019年的22亿美元削减至4900万美元;文件还显示,2020年底,WeWork共享办公空间的出租率为47%,而疫情前为72%。

  

  此前一个月,2月26日,筑梦之星向美国证券交易委员会(SEC)提交招股书,拟以“BDS”为交易代码于纳斯达克上市。筑梦之星计划发行460万股普通股,发行价区间预计为每股5美元至6美元。若按发行价区间的中值5.5美元计算,筑梦之星预计,在扣除相关发行费用后,将从此次发行中获得约2214万美元的净收益;如果超额配售权获悉数行使,则净收益约为2559万美元。

  随着疫情阴霾逐渐消散,联合办公市场也开始复苏。事物的发展总是螺旋式上升,联合办公市场的发展,也不再是简单的回暖,而更像一次“涅槃”。

  这其中,最具代表性的莫过于优客工场。2020年11月18日,优客工场通过SPAC的方式正式登陆美股,并因此成为“联合办公第一股”,其示范效应和引领价值不言而喻。

  论规模:不容小觑!

  在WeWork确认上市之前,坊间关注且热议的一件具有标志性意义的事件,是优客工场低调接盘了WeWork上海云南路的旗舰店。

  如今,从规模而言,优客工场已绝对不容小觑。筑梦之星其规模及地位远不如优客工场。

  数据显示,截至2020年6月30日,筑梦之星拥有50个办公空间,遍及中国26个城市,在管面积约23万平米,为1487个企业客户及516个非企业客户提供服务。其招股书引用Frost&Sullivan的数据称,截至2020年6月30日,在中国所有的共享办公空间运营商中,筑梦之星覆盖的城市数量排名第二,在运营的共享办公空间数量排名第五。

  截至2020年9月30日,优客工场拥有办公空间达到222个,在管面积达到59.7万平米,拥有超过86万的会员。截至2020年12月31日,优客工场覆盖56座城市,同比增长10个,增长率为22%;项目总数239个,项目同比增长28个,增长率为13%。

  尤其值得一提的是,这两年,优客工场的轻资产项目增长迅猛,截至2020年12月31日,优客工场轻资产项目总数达到了125个,项目同比增加78个,增长率为166%;轻资产项目总工位数44897个,增长率为106%。

  跟氪空间、创富港等相比,优客工场也毫不逊色。氪空间在全国10多个城市拥有40多个社区;创富港门店数已超200个,管理面积超27万平方米。

  诚然,规模很重要,出租率也是重要的指标,否则就容易沦为“资产虚置”。

  截至2020年6月30日,筑梦之星运营空间的出租率达到了76%,较2019年底略有下降。

  从这个指标来看,优客工场则具有较大潜力空间。

  截至2020年12月31日,优客工场所拥有的168个项目中,成熟项目有95个,出租率达78.46%;这其中包含了50个满租项目,占比约三成。——这显然远高于WeWork2020年出租率的47%。

  优客工场近两年在轻资产转型方面也颇有斩获。尤其是“后疫情时代”,优客工场已通过旗下孵化的希遇科技不断赋能各种空间。近期引起业界关注的“渭北工业区双创科技园”,就是优客工场科技赋能的典型案例之一,这个年产值23亿的园区,通过希遇科技的精细化运营,真正实现了智能管理及降本增效。

  截至2020年底,希遇科技已签约管理了约200万平方米(含优客工场)的不动产,在线管理的AIOT设备超过2万套,DOMES平台已经跟业界领先的AIOT设备厂商打通了多个智能场景。

  此外,能够吸引到什么样的客户,也是业界关注的焦点。

  多个大品牌及独角兽公司也纷纷选择入驻优客工场,其入驻品牌包括:猿辅导、字节跳动、荣耀、抖音、美团、蚂蚁金服等。筑梦之星也拥有包括华为、字节跳动、滴滴、58同城、得到等新经济企业客户入驻。

  论营收:足够迅猛!

  据披露,筑梦之星的收入主要来源于四大业务:工位租赁和服务收入,公用事业服务收入,临时会议室使用服务收入,以及其它服务收入。其中,工位租金收入是筑梦之星第一大收入来源,为其贡献90%以上的收入。

  2018年、2019年和2020年上半年,筑梦之星的收入分别为约9542.4万元、1.32亿元和9974.8万元。

  创富港同期分别实现收入4.21亿元、5.38亿元和2.81亿元。

  而根据招股书数据,2017年、2018年、2019年前三季度,优客工场总营收分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元,同比增幅高达167.9%至209.9%。优客工场营收上的高速增长得益于前些年的快速扩张;2017年之后,优客工场先后收购了无界空间、爱特众创空间、洪泰创新空间、深圳Wedo等项目,并成为中国最大的联合办公空间。

  从增速及营收规模看,优客工场显然更具想象力。

  尤其值得注意的是,优客工场的轻资产运营模式已经取得越来越高的比重及不俗的业绩。国信证券曾指出,增量开发、基础物业费提升及业主增值服务的深化,将在未来十年共同驱动物管行业规模提升,预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。国信证券表示,“轻资产运营如果后面增长的故事讲得好,市场是可以给予高估值的。”

  根据相关数据,优客工场U Brand(轻资产模式之一)营收在2018年、2019年及2020年1-6月占剔除广告收入后的总收入比重分别为7.0%,11.8%,12.2%;U Partner 2019年9月末-2020年6月末,管理工位数量增长了5倍,约3000个工位,占整体工位数量的比例为5%左右。

  另据最新数据,优客工场2020年轻资产收入达41047931.32元,同比增长80.28%;2020年轻资产净利润2580255.84元,同比增长44.98%。

  WeWork首席执行官桑迪普•马瑟拉尼(Sandeep Mathrani)近日表示:“我们审视了我们的计划,我们看到了我们在2020年实现的目标——我们看到了一条盈利之路——我们认为这是筹集额外流动性的好时机。”

  并非只有WeWork看到了这一时机。严重被低估的优客工场显然也早已意识到了新的“大风口”,更加务实的优客工场创始人毛大庆先生表示,优客工场未来将“认认真真地变成中国领先的敏捷办公连锁服务商”。

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